Zo moet je vastgoed rendement berekenen

Via het geld dat beleggen in vastgoed oplevert, maken mensen hun dromen waar, maar dat betekent niet dat je dromerig moet zijn als het om de cijfers gaat.

Je kunt alleen succesvol investeren in vastgoed als jouw rendementsberekeningen kloppen.

Je wilt niet voor onaangename verrassingen komen te staan als het om jouw verwachte rendement gaat. Dat is ook niet nodig, als je weet wat je doet.

Vandaag staan we stil bij de belangrijke berekeningen die horen bij beleggen in vastgoed.

Het maakt niet uit waar je jouw getallen opschrijft, zolang je maar helder inzicht krijgt in jouw rendement en cashflow. Daar is het allemaal om te doen bij vastgoed berekeningen.

Wat je nodig hebt als je gaat rekenen met je vastgoed rendement:

·  Rekenmachine of lagere school hoofdrekenen

·  Gezond verstand

·  Schrift, bierviltje, servetje, sigarendoos of Excel spreadsheet

Frank: “Ik maak mijn vastgoedberekeningen graag in een spreadsheet.”

Pieter: “Ik krabbel heel graag op een sigarendoos.”

Het is natuurlijk heel belangrijk om goed na te rekenen en alle cijfers driedubbel te checken, want het gaat bij investeren in vastgoed vaak om grote bedragen. Een kleine rekenfout kan een enorme impact hebben op het resultaat dat je behaalt.

Vastgoed rendement berekeningen voor een tussenwoning

Om je inzicht te geven in de berekeningen voor vastgoed, gaan we kijken naar het voorbeeld van een tussenwoning.

Die tussenwoning ga je kopen en verhuren en de huurinkomsten worden aan jou betaald.

Alvast een mooi vooruitzicht, nietwaar?

De maandelijkse huurinkomsten zijn voor jou een passief inkomen waarvoor jij niet maandelijks hoeft te werken.

Het is gewoon slim om te beleggen in vastgoed

Naast de stabiliteit van beleggen in vastgoed en het hoge rendement dat je krijgt bij verhuur, is er nog een derde, belastingtechnisch voordeel van beleggen in vastgoed. Beleggingen worden zeer voordelig belast in box 3. Als je een professioneel belegger bent, heeft beleggen vanuit een BV heeft ook nog zijn voordelen.

Maar goed, we dwalen af in de voordelen van investeren in vastgoed. Ons bloed kruipt waar het niet gaan kan…

Laten we doorgaan met de berekeningen van ons beleggingsobject.

We hebben een tussenwoning aangekocht, in dit geval met behulp van een bancaire hypotheek van 170.000 euro tegen 3% hypothecaire rente.

De rentekosten zijn dus 5.100 euro per jaar.

De huurinkomsten van deze tussenwoning is 1.600 euro per maand.

Je ziet ‘m al aankomen…

1.600 euro per maand is 12 x 1600 = 19.200 euro huurinkomsten per jaar.

En als je terugrekent naar maandelijkse getallen, dan trek je van die 1.600 euro per maand huurinkomsten 425 euro per maand af aan hypotheeklasten.

1.600 – 425 = 1.175 euro huurinkomsten per maand na aftrek rentekosten.

We kunnen nu 2 dingen doen.

Frank vertelt over het berekenen van rendement tijdens een training

Optie 1 – hypotheek hoog houden

We houden die 1.175 euro in onze zak. En we houden de hypotheek zo hoog mogelijk op 170.000 euro. Onze tussenwoning is 200.000 euro waard, dus we hebben genoeg ruimte. Mocht de woning onverhoopt in waarde dalen, dan kunnen we de woning altijd nog verkopen om de hypotheek af te kunnen lossen.

Maar moet je optie 1 willen?

Wij gaan liever voor optie 2.

Optie 2 – hypotheek aflossen

We kunnen elke maand een gedeelte van onze huurinkomsten gebruiken om de hypotheeklening af te lossen. In dit voorbeeld doen lossen we af met 500 euro per maand oftewel 6.000 euro per jaar. Onze hypotheek wordt dus na het 1e jaar 164.000 euro. En over die 164.000 euro betaal je dan 3 procent rente.

Dus wat gebeurt er met je maandelijkse cashflow?

Je cashflow gaat omhoog!

Ja maar hoezo dan Frank en Pieter?” horen we je denken.

We geven toch elke maand 500 euro aan de bank? Daar flowt toch helemaal niet meer cash naar ons?

Je zou inderdaad kunnen zeggen dat je aflossing ten koste gaat van je cashflow.

Maar we zijn natuurlijk geïnteresseerd in de opbrengst op de lange termijn.

Met onze maandelijkse aflossing van 500 euro verlagen we de hypotheek. Op de lange termijn gaat onze maandelijkse cashflow daardoor omhoog, omdat onze rentekosten dalen. Bijkomend voordeel is dat onze financier (in dit voorbeeld de bank) ziet dat wij kunnen aflossen. Zijn vertrouwen in ons wordt groter, onze kredietwaardigheid stijgt.

Natuurlijk is bovenstaande een vereenvoudiging van de praktijk, maar de cashflow- en rendementsberekeningen in vastgoed komen hier wel op neer. In onze Masters of Property training gaan we veel dieper in op deze materie, zodat je zo precies weet wat je opbrengsten gaan zijn met de woningen die je koopt.

Een andere reden waarom we aflossen is, omdat we ons niet alleen bezighouden met het hier en nu. Wij vinden schuld vervelend, dus daarom willen we zaken aflossen. We weten dat er een moment komt waarop we het vastgoed overdragen aan de volgende generatie. En dan wil je geen (hypotheek) schulden overdragen, maar assets doorgeven.

Woningen met maximale cashflow en minimale schuld.

Als je op deze manier de groei van je portfolio aanpakt, komt ook de groei van je passieve inkomen in een stroomversnelling.

Heb je nog vragen over de belangrijke berekeningen in vastgoed? Of wil je meer weten over de ins en outs van hoe je een passief inkomen opbouwt met vastgoed?

Als je het nog niet hebt gedaan: meld je dan snel aan voor het webinar Investeren Is Te Leren. Deelname is zelfs gratis. Je besluit om je aan te melden zou wel eens één van de belangrijkste beslissingen in je leven kunnen worden.

In het webinar vertellen wij ook welk keihard rendementspercentage wij aanhouden als we een vastgoeddeal beoordelen.

Hopelijk tot snel!

Op jouw leven,

Frank en Pieter